Colloque Tours 16 janvier 2013

La première loi qui donne un statut aux coopératives d’habitants date de 1867.

En 1889, à l’exposition universelle sur le Champ de Mars, étaient exposées des maisons en dur; et cette même année furent créés les HBM (Habitations Bon Marché) les ancêtres des HLM.

Après la guerre de 14-18, est créée la Société de Coopération de Reconstruction.

Le système de coopératives permet de substantielles économies d’autant plus qu’elles bénéficient de l’aide de l’État.

Le point de vue d’Habicoop

Habicoop existe depuis 2005.

Les valeurs pilier:

la propriété collective,

la non-spéculation, la valeur des parts est indépendante de la valeur des biens,

la démocratie, avec le principe, une personne= une voix.

Les coopérateurs sont collectivement propriétaires et locataires.

Le groupe d’habitants paye une redevance qui permet d’acquérir des parts sociales. Chaque habitant, en cas de départ, récupère sa mise “nominale”, c’est à dire juste augmentée du coût de la vie.

Je vous laisse entendre sur le lien audio toutes les attentes juridiques en blocage.

Les attentes financières: il faudrait pouvoir créer un outil financier global, avec garantie sur les emprunts, la gestion des entrées/sorties, l’entretien du bâti et les grosses réparations. Pour l’accès au foncier il y a les baux emphytéotiques, sur de très longues périodes pouvant aller jusqu’à 100 ans.

On peut aussi aller chercher les prêts de l’État, comme au Québec.

Ce qui peut faire baisser le prix aussi c’est la présence d’artisanat sur le site (comme la SHEMA nous a proposé au Citis d’Hérouville)

L’appui des bailleurs HLM est très important pour la promotion des coopératives d’habitants.

(Annie Berger:)La préoccupation de l’Office d’HLM c’est 1-de permettre aux familles modestes d’acquérir des logements de qualité. Et 2- Réintroduire la notion de responsabilité collective, type éducation populaire.

 

Exemple du Village Vertical à Villeurbanne

Les espaces communs sont particulièrement importants: 100 m2 avec 4 chambres d’amis !!! dont une avec une baignoire à disposition (moyennant un ticket) aux habitants! Il faut dire que c’est une grosse structure sur 4 étages + combles, dans une ZAC.

Ils ont eu deux maitres d’ouvrage.

Ils ont des baux de très courte durée pour les jeunes de 16 à 30 ans. (un an maxi)

L’office HLM Rhône-Saône- Habitat a sécurisé le montage financier.

Une composante indispensable: la confiance entre les différents partenaires !

 

Les enjeux juridiques de l’Habitat Participatif  (professeur Bénédicte François)

Il manque en France 900 000 logements (cette pénurie est particulière à la France).

les coopératives d’habitants apparaissent comme des solutions, d’ailleurs il existe un droit européen pour la coopérative d’habitants.

En France il y a eu différentes lois:

en 1947,

en 1971 les sociétés coopératives de Construction,

en 2001 les sociétés coopératives d’intérêt collectif.

La SCCC : Société Civile Coopérative de Construction , c’est ça qu’ils ont chez les Z’écobâtisseurs.

Je vous laisse écouter ce qui concerne les sociétés commerciales qui ne nous concernent pas pour l’instant. Et ce qui concerne la SACICAP.

La SCCC permet une variabilité du capital et le mouvement entrée/sortie d’habitants. Elle permet un bâti à usage habitation et même à usage activité.

Le but de la SCCC: baisse du prix de revient, la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Les formalités: rédiger des statuts, faire des appels de fonds, voir comment attribuer les lots. Signer un contrat unique de promotion immobilière.

La SACICAP, loi de 2006: il faut un agrément préfectoral tous les 3 ans ! Assez lourd à gérer !

La Société Coopérative d’habitants: la société est propriétaire de l’immeuble,

les habitants possèdent des parts, pas de spéculation, mixité sociale.

En cas de cession des parts il y a juste une indexation sur le coût de la vie.

Le financement: développer les subventions des collectivités locales, ou même des fonds publics comme en Italie.

 

L’Office HLM Rhône-Saône-Habitat partenaire du Village Vertical de Villeurbanne

(M. Tracol)

Le projet comporte deux modèles sociaux dans le même immeuble. les logements en accession sociale à la propriété permettent de rentabiliser et sécuriser.

Les architectes ont été choisis en commun.

La performance énergétique du bâtiment est remarquable. La VMC permet de récupérer l’air de l’intérieur des logements et de contribuer à chauffer l’eau chaude sanitaire. La toiture photovoltaïque permet un bâtiment presque passif.

La construction: des façades bois ont été livrées d’usine en camion, et reliées ensemble par des poteaux en béton coulés par dessus, l’étanchéité est alors optimale. Il y a une chaudière bois/ gaz. Des coursives en bois. La garantie financière est assurée directement par l’Office HLM sans intermédiaire (pas de surcoût bancaire), à un taux très bas, 2,25 %.

Le projet coûtait 2 millions d’euros et les habitants n’ont eu à payer que le terrain 300 000 euros.

L’Office HLM leur a donné le meilleur terrain de la ville. Et la municipalité a été d’un soutien indéfectible ! “Le grand Lyon” a participé aussi à faire baisser le prix de terrain.

Il a fallu l’aide d’avocats pour traiter avec les banques qui ne voulaient pas d’un système tripartite.

L’Office HLM a aussi prêté 25 000 euros pour une durée de 50 ans, c’est presque du mécénat !

 

 

 

Deuxième jour: colloque de Tours, 16 janvier 2013

 

Aujourd’hui nous avons le chiffre de 3,6 millions de mal logés en France !

Annie Berger, son itinéraire:

1969: elle appartient à des familles locataires coopérateurs.
En 1971, la loi change, il faut bricoler la moi.

Puis période post-soixante-huitarde, plus sur une base communautaire. Ce sont des initiatives privées avec des moyens matériels et des moyens intellectuels.

2005-6: ont resurgi des groupes de citoyens qui ont eu envie d’un vivre autrement, comme la proposition de Fribourg.

Aujourd’hui elle est administratrice de l’Office HLM de Caen, avec 25 % de logement social. Avec un vrai souci de repenser la place des habitants, dans leur capacité de participer aux décisions. Faire en sorte aussi que l’Office d’HLM avance juridiquement.

A Caen, il y a depuis 20 ans des citoyens qui portent des projets solidaires et qui influencent les pouvoirs publics. Il y a 5 ans c’était l’Expérience des Z’écobâtisseurs. Ils ont construit en auto-promotion avec le soutien d’une Collectivité locale, la SHEMA. Ils ont un statut de copropriété tout simplement, mais ils auraient préféré une coopérative d’habitants. Ils ont été maitre d’ouvrage, mais il faut des gens qui aient du temps !

La ville de Strasbourg a identifié des terrains pour faire du participatif. C’est là que se situe la démarche des municipalités: réserver du foncier, préempter pour des îlots d’habitat participatif, proche du centre ville et à un prix abordable.

Le rôle de l’Office HLM c’est d’être maître d’ouvrage au service  du groupe d’habitants. La ville peut aussi rémunérer des structures associatives ( comme l’Arpe et l’Ardes) dans un rôle de facilitateurs. Travailler aussi à l’autonomie du groupe d’habitants pour l’entretien et le développement du bâti. Pour la mairie , ils peuvent profiter de l’implication citoyenne de ces habitants.

 

Éric Dacheux de Clermont- Ferrand

Je saute directement à l’habitat participatif comme réponse à la crise.

La crise n’est pas seulement économique elle est démocratique.

Il y a une crise de confiance envers les politiques: beaucoup de classes populaires ne votent plus , la démocratie est en panne.

La crise est aussi symbolique (voir chez Paul Ricoeur). Attention à l’absence d’utopie, c’est la porte ouverte à une domination des idéologies du type Hitler, l’intégrisme et les sectes, la “nostalgie xénophobe”…

L’utopie c’est par exemple l’économie solidaire. C’est une piste qui permet le développement de politiques publiques participatives, de construire des espaces de paroles (ex de femmes illettrées qui ont pu créer un restaurant et en vivre).

Une autre réponse à la crise: d’autres monnaie, le SEL, la NEF…

Conclusion: reconceptualiser l’économie. La base ce n’est pas de désendetter l’État !

Reconstruire une cohésion sociale, recréer des débats, provoquer des décisions.

Pour plus de démocratie, il faut se situer dans une posture post capitaliste, nous entrons dans une économie de la connaissance ! l’homme n’est pas réductible à une seul variable (cfr Edgar Morin).

L’habitat participatif trouve l’équilibre entre le particulier et le collectif.

Faire mieux avec moins !

Donner la parole aux exclus, c’est aux associations de le faire! Ce qui est central c’est la délibération.

 

David de Strasbourg: les coopératives

Premier principe: faire ensemble,

avec son corollaire le  principe démocratique: une personne/une voix. On n’a pas un droit de vote proportionnel au capital.

Deuxième principe: la non spéculation. Les coopératives n’ont pas un but lucratif ce qui ne veut pas dire qu’elles ne doivent pas avoir un excédent pour répondre aux besoins d’entretien, le fonctionnement. Quand un coopérateur quitte la coop il repart avec juste son écot de départ (Parts Sociales remboursées au nominal) + les quelques % du coût de la vie. Même si le logement a pris de la valeur.

Exception de la ristourne: si ma coop a perçu quelque chose en trop on va me le redonner.

La coopérative peut avoir une réserve d’argent importante. En cas de dissolution les réserves sont redonnées à une coopérative proche dans l’esprit.

Troisième principe: l’autonomie des coopératives. Ce sont des projets de collectifs et pas des pouvoirs publics.

Quatrième principe: l’intercoopération. Se constituer en réseau avec d’autres coopératives.

Cinquième principe: l’attention à la communauté, au delà de l’intérêt des membres.

 

Quelles sont les forces de ce modèle ?

C’est l’existence d’une expérience dans l’organisation d’une entreprise.

Un autre avantage: sa souplesse. Selon les statuts de la loi de 1947.

Quelles sont les difficultés ?

La faiblesse de la loi française. Difficultés fiscales: il n’y a rien de prévu. Mais les obstacles juridiques sont toujours accessoires: avec le droit, quand on veut trouver une solution on la trouve toujours !!!!!

Un dernier sigle: SACICAP, Société Anonyme d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété. Les décisions se prennent au consensus. A la rigueur au consentement , c’est à dire jusqu’à ce qu’il n’y ait plus d’objections.

 

Table ronde de l’après midi: la montée en puissance des réseaux

Exemple de Pierre Yves JAN à “la Petite Maison” à Rennes: Coordin’action.

Pouvoirs publics/Institutionnels/les habitants = le trépied.

Emily Fleury, du ministère de Cécile Duflot. A force de sollicitation des habitants , les mairies commencent à réagir. Strasbourg, Grenoble, Toulouse, Montreuil.

Maintenant on assiste à la montée en puissance des offices HLM.

Maintenant il va falloir former des facilitateurs.

PY Jan nous redit qu’il est important de s’encourager entre habitants, se rendre visite (il y a des chambres d’amis pour ça !!!), pour aborder ensemble les problèmes de tous les jours, ou ce qui va mal.

Là où il y avait du militantisme il va y avoir maintenant du professionnalisme.

Annie Berger dit qu’il faut laisser le temps à l’expression des citoyens.

 

Intervention de Fr. Zitouni, d’Aix-Marseille: l’habitat participatif et les politiques publiques.

L’habitat participatif contribue à la durabilité des logements. Il faut sortir de la confrontation bailleurs sociaux/ collectifs d ‘habitants. Maintenant, il y a de plus en plus de projets fonciers qui tiennent compte de la variable participative. Innover pour développer le logement aidé, à vocation sociale, mais bien situé près des centre villes et des moyens de transport. Avec une dimension environnementale forte.

On trouve même de l’habitat coopératif dans les pays émergents !

Les villes ont des moyens de préemption , des Zone d’Aménagement différé, ou réserver des parcelles dans des ZAC déjà équipées. Ensuite il y a des collectivités qui envoient des appels d’offres.

 

Jean Philippe Brouant : le portage institutionnel des projets

Pourquoi faut il aider l’habitat groupé ? est ce que c’est d’intérêt général ?

Exemple de M. Nicolas, le maire de Chevaigné, près de Rennes.

Son idée: accompagner les évolutions sociétales .” Donnez moi le pouvoir pour que je vous le rende”.

Le maire isole une parcelle de 5000 m2 +un promoteur/ une coopérative de construction/ une dizaine de familles/ un architecte commun proposé par la ville + une asso pour gérer le groupe (Parasol) + une petite annonce dans “La Maison Écologique”. Ce qui leur a demandé le plus de temps c’est de préciser le vivre ensemble.

 

B. Jallet, élue USH Centre

Reconnaître une forte participation coopérative des HLM, par tradition. De même qu’une tradition d’innovation, par exemple pour les BBC.

Il faut se rendre compte qu’en limitant son logement propre on va pouvoir donner PLUS aux espaces communs. Il y a des habitants qui renoncent à un logement de 10 m2 pour un de 60 pour qu’il y ait plus de chambres d’amis communes, une plus grande salle, des équipements …

 

Didier Loubet Tours Habitat

Dans la ZAC de Tours ce qui a pesé le plus , c’est le choix d’une meilleur qualité de vie, transports doux etc

 

Élisabeth Heuls, de Lille, juriste.

Notre rôle : être à l’écoute des gens , ils peuvent revenir plusieurs fois on les écoute une heure et demie. Le but c’est de lutter contre le mal-logement et les économies d’énergie.

 

 

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